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　　來(lái)源：地產(chǎn)K線

　　化解房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)的關(guān)鍵一環(huán)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，行業(yè)目前已有60多家房企出現(xiàn)債務(wù)違約。大多數(shù)房企處置境內(nèi)債都是將償債時(shí)間延后，以時(shí)間換空間，等待市場(chǎng)復(fù)蘇。

　　而實(shí)際情況是，行業(yè)整體銷(xiāo)售在持續(xù)下行。融資端來(lái)看，除保交樓資金外，幾乎沒(méi)有新增融資。

　　大多數(shù)房企第一次應(yīng)對(duì)境內(nèi)公開(kāi)債風(fēng)險(xiǎn)都選擇了展期，但在目前的市場(chǎng)環(huán)境下，房企依然沒(méi)有足夠的資金來(lái)應(yīng)對(duì)高額債務(wù)。預(yù)計(jì)到25年3月，包括富力、碧桂園等房企都將面臨二展的兌付壓力。

　　房企繼續(xù)對(duì)債務(wù)做第二次、三次的簡(jiǎn)單展期，已失去了意義。頻繁進(jìn)行不可能做到兌付的展期，只會(huì)破壞主體信用和市場(chǎng)信心，影響公司穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)，損害債券、股權(quán)價(jià)值。

　　縱觀房企的化債進(jìn)程，融創(chuàng)始終表現(xiàn)積極且高效。境內(nèi)方面，融創(chuàng)第一輪化債方式是整體展期，方案2022年底通過(guò)，160億人民幣的境內(nèi)債加權(quán)平均展期3.51年，此后又按照調(diào)整后的安排在2023年兌付6.31億元。境外方面，融創(chuàng)境外重組方案2023年11月生效，融創(chuàng)率先完成百億美元的境外債整體重組，主要涉及債轉(zhuǎn)股、票據(jù)置換等。

　　2024年6月，融創(chuàng)將本應(yīng)在6、9月兌付的境內(nèi)債本息，兌付時(shí)間延后到年底，為境內(nèi)債的整體重組做準(zhǔn)備。11月27日，融創(chuàng)正式公布了境內(nèi)債整體重組方案。12月10日，融創(chuàng)公告稱H6融地01、H0融創(chuàng)03兩只債券已率先通過(guò)，另外8只債券還有兩周投票時(shí)間，十只債券整體重組投票結(jié)果將于12月23日公布。

　　市場(chǎng)化化債，

　　行業(yè)首個(gè)系統(tǒng)性債務(wù)解決方案

　　融創(chuàng)境內(nèi)公開(kāi)債合計(jì)154億，重組方案打出了“降債、轉(zhuǎn)股、展期、降息”組合拳，針對(duì)不同的債權(quán)人群體，提供了包括現(xiàn)金要約收購(gòu)、債轉(zhuǎn)股票/股票經(jīng)濟(jì)收益權(quán)兌付、以資抵債、留債展期四個(gè)選項(xiàng)，降債比例超過(guò)50%。

　　四個(gè)選項(xiàng)都可供債權(quán)人自由選擇，化債方式也是市場(chǎng)化的手段，沒(méi)有強(qiáng)制選項(xiàng)；這樣低成本持有的債權(quán)人，可以在適當(dāng)折損利益的情況下快速套現(xiàn)，而不愿接受降債的投資人可以選擇留債長(zhǎng)展期，同時(shí)留債這個(gè)選項(xiàng)還不設(shè)上限。

　　為進(jìn)一步加磅重組方案的誠(chéng)意，融創(chuàng)把此前配股融到的寶貴現(xiàn)金大部分都用在了折價(jià)回購(gòu)債權(quán)上，同時(shí)還增加了現(xiàn)金支付安排，明年底前向每個(gè)持債賬戶兌付本金1%及對(duì)應(yīng)資本化利息和全部未付利息，更創(chuàng)新提出了債轉(zhuǎn)股票經(jīng)濟(jì)收益權(quán)的化債選項(xiàng)。

　　記者了解到，債轉(zhuǎn)股票經(jīng)濟(jì)收益權(quán)也是債權(quán)人最關(guān)注的選項(xiàng)之一。融創(chuàng)股票是地產(chǎn)行業(yè)交易量最大的股票之一，今年以來(lái)，融創(chuàng)股價(jià)累計(jì)上漲超過(guò)90%。其中，12月9日召開(kāi)的中共中央政治局會(huì)議，再次對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)釋放了積極信號(hào)，會(huì)議強(qiáng)調(diào)要穩(wěn)住樓市股市，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)持續(xù)回升向好，當(dāng)日港股房地產(chǎn)板塊快速拉升，融創(chuàng)仍以14%漲幅領(lǐng)漲。

　　融創(chuàng)此次以“多手段化債+長(zhǎng)展期”為核心目標(biāo)的境內(nèi)債重組方案，是真正系統(tǒng)、長(zhǎng)期的解決方案，債務(wù)重組方案一旦通過(guò)，將給公司經(jīng)營(yíng)恢復(fù)留出空間。

　　從經(jīng)營(yíng)層面來(lái)看，截至2024年中期末，融創(chuàng)未售土儲(chǔ)貨值超過(guò)1.2萬(wàn)億元，一、二線城市占比約70%，可售資源充足。

　　銷(xiāo)售方面，今年融創(chuàng)上海外灘壹號(hào)院二期三開(kāi)三罄，累計(jì)銷(xiāo)售超215億元，上海壹號(hào)院也首開(kāi)日光，年底有望再次加推。保交樓方面，融創(chuàng)去年完成31萬(wàn)套交付，今年正在沖刺16萬(wàn)套，在完成今年的交付任務(wù)后，明年壓力會(huì)有所釋緩。

　　實(shí)現(xiàn)多方共贏，

　　發(fā)揮行業(yè)標(biāo)桿示范作用

　　融創(chuàng)此次的境內(nèi)債重組方案，是建立在經(jīng)營(yíng)恢復(fù)正常、獲得可持續(xù)資本結(jié)構(gòu)的邏輯之上，唯有快速恢復(fù)經(jīng)營(yíng)，才能最大化保護(hù)債權(quán)人、業(yè)主與供應(yīng)商等多方利益。

　　重組方案所包含的四種多元化、務(wù)實(shí)性選項(xiàng)，實(shí)際上匹配了短期到中長(zhǎng)期不同階段的合理退出機(jī)制，既可迅速套現(xiàn)，也可伴隨未來(lái)行業(yè)的恢復(fù)，分享股債上漲的紅利，可謂最大程度滿足了債權(quán)人的不同訴求，具有極強(qiáng)的行業(yè)借鑒意義。

　　債務(wù)問(wèn)題的化解，也將重構(gòu)可持續(xù)的資本結(jié)構(gòu)，穩(wěn)定公司可持續(xù)經(jīng)營(yíng)的能力，為融創(chuàng)逐步恢復(fù)自身的健康經(jīng)營(yíng)奠定基礎(chǔ)。隨著公司經(jīng)營(yíng)發(fā)展轉(zhuǎn)入正循環(huán)，也將反作用到融創(chuàng)股價(jià)及充盈現(xiàn)金流，對(duì)未來(lái)更好的償債形成多重保障。

　　12月9日，中共中央政治局召開(kāi)會(huì)議，持續(xù)釋放穩(wěn)地產(chǎn)信號(hào)。會(huì)議提出穩(wěn)住樓市股市，防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)和外部沖擊，穩(wěn)定預(yù)期、激發(fā)活力，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)持續(xù)回升向好。受此影響，港股房地產(chǎn)板塊尾盤(pán)快速拉升。融創(chuàng)在其中表現(xiàn)尤為突出，單日漲幅高達(dá)14.68%，今年以來(lái)股價(jià)漲幅已經(jīng)超過(guò)90%。依目前的趨勢(shì)看，融創(chuàng)的境內(nèi)債重組一旦成功，對(duì)公開(kāi)債投資人來(lái)說(shuō)將會(huì)有不錯(cuò)的收益率。

　　如果融創(chuàng)的境內(nèi)債重組方案順利落地，不僅能給公司經(jīng)營(yíng)恢復(fù)留出空間，從容解決好當(dāng)下保交樓與資產(chǎn)盤(pán)活等問(wèn)題，更有助于強(qiáng)化供應(yīng)商、購(gòu)房者信心，幫助公司恢復(fù)正常銷(xiāo)售和造血能力。

　　一位行業(yè)分析師表示，融創(chuàng)此番拿出了一個(gè)兼顧多方利益、具有標(biāo)桿示范的債務(wù)重組方案，能從根本上將企業(yè)主體引入良性發(fā)展循環(huán)。“一旦融創(chuàng)的方案通過(guò)，所有未完成境內(nèi)債重組的房企大概率都會(huì)選擇跟進(jìn)?！?/p>